Dobrze przygotowany kosztorys budowlany to narzędzie, które pozwala zaplanować budżet, porównać oferty wykonawców i skonfrontować założenia z rzeczywistością powykonawczą. W opisywanym case study dla budynku usługowego w woj. dolnośląskim wykonaliśmy audyt energetyczny wraz z kosztorysem inwestorskim. Kosztorys opracowany został z wykorzystaniem kwartalnych danych SEKOCENBUD RMS dla I kwartału 2026 r. Pozwoliło to na szczegółowe określenie kosztów jednostkowych poszczególnych prac i wykorzystanie ich w analizie opłacalności modernizacji.
Zakres inwestycji – kompleksowa termomodernizacja
Projekt dotyczył budynku usługowego objętego ochroną konserwatorską i obejmował pełny zakres prac wynikających z audytu energetycznego: docieplenie ścian zewnętrznych dwiema metodami – tynkiem ciepłochronnym oraz wełną mineralną od strony wewnętrznej, docieplenie ścian piwnic, stropu nad piwnicą i stropodachu, wymianę stolarki okiennej i drzwiowej, montaż instalacji fotowoltaicznej, wymianę źródła ciepła na gruntową pompę ciepła wraz z instalacją wody użytkowej i wentylacji, a także modernizację instalacji oświetleniowej.
Ze względu na skalę i różnorodność prac przygotowano trzy odrębne kosztorysy, każdy dla innej branży – to standardowe podejście przy projektach wielobranżowych, które ułatwia zarówno wycenę, jak i późniejsze rozliczenie z wykonawcami.
Kosztorys nr 1 – roboty konstrukcyjno-architektoniczne
Pierwszy kosztorys, sporządzony przy stawce roboczogodziny 53,50 zł, obejmował wszystkie prace dociepleniowe, stolarkę oraz instalację PV. Wartość kosztorysowa robót bez VAT wyniosła 1 320 224,00 zł.
Największe pozycje w tabeli elementów scalonych to:
| Element robót | Wartość netto (zł) |
|---|---|
| Docieplenie ścian zewn. – wełna mineralna od strony wewnętrznej | 334 719,72 |
| Wymiana stolarki okiennej i drzwiowej | 254 619,43 |
| Docieplenie ścian zewnętrznych – tynk ciepłochronny | 203 786,89 |
| Montaż instalacji fotowoltaicznej | 103 607,63 |
| Docieplenie ścian piwnic poniżej poziomu gruntu | 105 587,41 |
| Docieplenie stropu nad piwnicą | 75 951,52 |
Warto zwrócić uwagę na ceny jednostkowe kilku pojedynczych pozycji – to one najlepiej pokazują, z czego realnie składa się koszt inwestycji, i to właśnie one służą do porównywania ofert różnych wykonawców.
| Pozycja | Cena jednostkowa netto |
|---|---|
| Montaż okien PCV trzyszybowych z Uw ≤ 0,9 W/m²K | 1231,41 zł/m² |
| Montaż okien PCV dwuszybowych z Uw ≤ 1,4 W/m²K | 1171,41 zł/m² |
| Montaż drzwi zewnętrznych z U ≤ 1,3 W/m²K | 4604,14 zł/m² |
| Izolacja z wykorzystaniem tynku ciepłochronnego (od strony zewnętrznej) | 558,42 zł/m² |
| Izolacja z wełny mineralnej gr. 14 cm (od strony wewnętrznej) | 830,09 zł/m² |
| Izolacja ściany na gruncie polistyrenem ekstrudowanym XPS gr. 12 cm | 635,79 zł/m² |
| Izolacja stropodachu z wykorzystaniem styropapy gr. 10 cm | 368,88 zł/m² |
| Izolacja stropodachu wentylowanego z wykorzystaniem nadmuchu granulatu z wełny mineralnej gr. 23 cm | 162,49 zł/m² |
Poniższe kwoty jednostkowe zawierają oprócz kosztu samego materiału szereg niezbędnych prac towarzyszących typu przygotowanie podłoża, zabezpieczenie materiału izolacyjnego lub tynkowanie. Tylko kompleksowe podejście pozwala na wyznaczenie rzeczywistych kosztów modernizacji zwiększających efektywność energetyczną budynku.
“
Ekspert radzi
„Ceny jednostkowe w kosztorysie inwestorskim to najbardziej wiarygodne narzędzie do weryfikacji ofert wykonawców – pozwalają wychwycić zaniżenia lub zawyżenia w konkretnych pozycjach, których nie widać, patrząc wyłącznie na sumę końcową kosztorysu.
Rzetelne opracowanie kosztorysu w oparciu o aktualne dane rynkowe, takie jak SEKOCENBUD, jest podstawą prawidłowego zaplanowania budżetu inwestycji termomodernizacyjnej.”
– AEnergis
Kosztorys nr 2 – instalacje sanitarne: ciepła woda, ogrzewanie i wentylacja
Drugi kosztorys obejmował instalacje sanitarne – ciepłą wodę użytkową, ogrzewanie oparte na gruntowej pompie ciepła oraz wentylację mechaniczną. Wartość całego zakresu to 1 401 366,37 zł.
| Element robót | Wartość netto (zł) |
|---|---|
| Instalacja ciepłej wody użytkowej | 392 123,64 |
| Instalacja ogrzewania – w tym: | 773 094,74 |
| • Źródło ciepła i wyposażenie kotłowni | 162 477,17 |
| • Dolne źródło ciepła (odwierty) | 308 717,31 |
| • Grzejniki, rurociągi, armatura, izolacje | 301 900,26 |
| Instalacja wentylacji | 236 147,99 |
Najbardziej kosztochłonną pojedynczą pozycją okazały się odwierty pionowe dolnego źródła ciepła o łącznej długości 1100 m przy cenie jednostkowej 230,96 zł/m, co dało 254 056,00 zł.
Widać tu wyraźnie, że o wysokim koszcie instalacji sanitarnych zdecydowały głównie pozycje materiałowe wysokiej wartości jednostkowej (pompa ciepła, odwierty, zasobniki).
Kosztorys nr 3 – modernizacja instalacji oświetleniowej
Trzeci, najmniejszy kosztorys dotyczył wyłącznie robót elektrycznych związanych z wymianą oświetlenia – od wykucia bruzd, przez ułożenie przewodów, po montaż 150 kompletów opraw LED, czujników ruchu i zegara astronomicznego. Wartość całego zakresu to 41 834,76 zł.
Ceny jednostkowe pokazują tu skalę pracochłonności robót elektrycznych:
| Pozycja | Cena jednostkowa netto |
|---|---|
| Montaż oprawy oświetleniowej LED na gotowym podłożu | 39,14 zł/kpl. |
| Przygotowanie podłoża pod oprawy oświetleniowe | 6,56 zł/kpl. |
| Demontaż starych opraw świetlówkowych | 13,49 zł/szt. |
| Wymiana wyłącznika/przycisku 1-biegunowego | 39,97 zł/szt. |
| Montaż czujnika ruchu | 123,10 zł/szt. |
| Montaż zegara astronomicznego (wraz z urządzeniem) | 317,36 zł/szt. |
| Montaż obudowy tablicy rozdzielczej | 231,85 zł/szt. |
| Mechaniczne kucie bruzd pod przewody | 1,94 zł/m |
Szczegółowy opis poszczególnych pozycji pokazuje, jak ważne jest szczegółowe zaplanowanie planowanych prac modernizacyjnych.
Jaki jest planowany koszt całego projektu termomodernizacyjnego?
Sumując wszystkie trzy kosztorysy, otrzymujemy pełny obraz kosztów inwestycji:
| Kosztorys | Wartość netto |
|---|---|
| Roboty konstrukcyjno-architektoniczne | 1 320 224,00 zł |
| Instalacje sanitarne | 1 401 366,37 zł |
| Instalacja oświetleniowa | 41 834,76 zł |
| Razem | 2 763 425,13 zł |
Do powyższych kwot należy doliczyć należny podatek VAT w wysokości 23%.
Jakie były wyniki kompleksowej analizy?
Na podstawie wizji lokalnej i analizy energetycznej określono zakres planowanych działań termomodernizacyjnych. Następnie za pomocą kosztorysu inwestorskiego określono ich rzeczywiste nakłady, które zostały uwzględnione w analizie ekonomicznej audytu energetycznego.
Audyt energetyczny wykazał spodziewany efekt energetyczny planowanych prac: prognozowane zużycie energii końcowej może ulec redukcji z 1147,93 GJ/rok do 116,57 GJ/rok (89,84%) w przypadku realizacji wszystkich założeń wynikających z audytu.
Zgodnie z wytycznymi programów dotacyjnych (np. audytu energetycznego szkoły czy audytu energetycznego szpitala) jednym z warunków brzegowych, oprócz osiągnięcia wymaganej oszczędności energii, jest nieprzekroczenie wskaźnika kosztów określonego jako zł/Af, czyli planowanego nakładu inwestycyjnego brutto na 1 m² powierzchni ogrzewanej. W analizowanym przypadku osiągnięto wskaźnik na poziomie 2 844,33 zł/Af.
To pokazuje, jak istotne jest rzetelne wyznaczenie nakładów inwestycyjnych do prac planowanych według audytu energetycznego.
“
Ekspert radzi
„Kosztorys inwestorski i audyt energetyczny muszą być ze sobą w pełni spójne – przyjęte w audycie parametry techniczne, takie jak grubość izolacji czy rodzaj źródła ciepła, powinny znaleźć dokładne odzwierciedlenie w pozycjach kosztorysu.
Tylko wtedy wskaźnik nakładów inwestycyjnych na 1 m² powierzchni odzwierciedla rzeczywisty koszt osiągnięcia zakładanej oszczędności energii, a inwestor może bezpiecznie ubiegać się o dofinansowanie.”
– AEnergis
Wnioski dla inwestorów
Ten projekt dobrze pokazuje kilka uniwersalnych zasad przy planowaniu większych termomodernizacji:
- Podział na branże ułatwia kontrolę budżetu. Osobne kosztorysy dla robót budowlanych, sanitarnych i elektrycznych pozwalają precyzyjnie śledzić koszty każdego zakresu i w łatwy sposób wyznaczać koszty jednostkowe danej modernizacji.
- Ceny jednostkowe są kluczowe przy porównywaniu ofert. To właśnie one, a nie tylko suma końcowa, pozwalają ocenić, czy oferta wykonawcy jest rynkowa.
- Audyt energetyczny i kosztorys muszą być spójne. Zakres i parametry prac przyjęte w audycie (np. 14 cm styropianu na elewacji północnej budynku) powinny odpowiadać zakresowi i kosztom ujętym w kosztorysie.
- Kosztorys inwestorski wskazuje na szacowane nakłady. Kompleksowa analiza powinna obejmować również audyt energetyczny powykonawczy wraz z analizą rzeczywiście poniesionych kosztów.
W czym możemy pomóc?
Przygotowujemy audyty energetyczne oraz kosztorysy inwestorskie dla projektów termomodernizacyjnych – zarówno dla budynków usługowych, jak i wielorodzinnych.
Pomagamy dobrać zakres prac, oszacować realny budżet inwestycji w podziale na branże oraz zweryfikować oferty wykonawców pod kątem cen jednostkowych i zgodności z audytem energetycznym.
